事情的源头还要追溯到李牧身上。

    那天谈到最后，李牧突然问：“你跟小成小陌合作的那个房地产公司，项目快要开盘了吧？”

    “啊？！是的。”小五哥给弄一愣。

    李牧摇摇头：“不要在那上面投入太多精力，浪费你的天赋才情！”

    小五哥能说什么？

    唯有点头：“是，我明白。”

    然后心里就开始犯嘀咕，这位大领导究竟什么意思？提醒还是警告？

    李牧似乎是打定主意要让方小武猜谜，最后又淡声道：“待会让张主任给你找一份17年云州综合统计报告精要，回去好好看看，这份比较细致，注意不要外传。”

    啊？

    这么敏感的东西，就这么给我？

    小五哥罕见的有点迷糊，带着报告回家，一晚上没合眼。

    报告是真的很精要，而且极其专业。

    其中很多统计数据都是使用的非标口径，简而言之，跟上报的数据可能“不太一样”。

    小五哥居然从中读出一点洪材风格，野蛮直接，真实细致。

    最后，终于读懂报告的小五哥，悚然而惊。

    第二天，他就找到陌紫妍和成池开小会。

    “我可能会提前出手公司股份，跟你们打声招呼，必要的时候，得麻烦你们配合我。另外，姐你也可以适当转移一下注意力。”

    成池大奇：“咦？刚见完李会长你就要撤，是有什么内幕消息么？”

    小五哥就没打算瞒着他，将想法合盘推出。

    “很简单，我不看好云州的房地产市场，而且确实没有精力顾及这块。”

    成池不以为意的撇嘴：“又是调控的老一套？中央调控这么多年，年年涨，好不容易15年开始一线不涨了，二三线接力。你看咱们云州，从去年年初到现在，涨了多少？”

    房地产市场是个宏观的大课题，门外汉肯定摸不到边，但房地产商也未必真懂——大部分都是见利而上的关系户而已。

    成池陌紫妍的眼界和见识，都远非常人可比，但是论起从繁复信息里照见事务本质的能力，与方小武根本不在一个级别。

    对于朋友，小五哥向来很有耐心，认真解释。

    “我跟你讲几个数据。”

    “17年，云城人口净流入增长8.9%，而16年是增长9.5%。”

    “17年，云城住宅用地供应321.6万平方米，比16年增加将近9%。”

    “17年，云城房价上涨54%，而16年只有23%。”

    “17年，云城规模以上企业悄无声息的减少93家。”

    成池+陌紫妍，听得二脸懵逼，面面相觑。

    小五哥叹口气，放缓语速。

    “我们简单讲，人口流速是一个城市的房价，是否能够快速上涨的核心原因之一。”

    “人口净流出的城市，你炒什么房？房子只会越放越多，越来越便宜。”

    “人口快速流入的城市，你搞限购限售有什么意义？需求就拱在那里，不离不弃。”

    “决定城市房价上涨的另外一个核心因素，是地方政府的土地供应量。”

    “如果收紧土地供应，人为制造需求大于供应的局面，房价必然快速上涨。”

    “由于盖房子有周期，所以一般而言，两年前的土地供应量，将决定现在的房价均线，现在的土地供应量，将决定购房者对未来的预期。”

    “未来预期，其实就是购房者信心，这是第三个影响一地房价的核心因素。”

    “ok，我们回头看这三点要素，有没有发现什么不对劲？”

    方小武讲得直白简单，成池陌紫妍回头再琢磨那4组数据，终于跟上趟了。

    小五哥做出总结的时候，两人悚然动容。

    “你们看，云城的人口净流入，经过长达8年的快速增长，17年略有回落。”

    “而云城的土地供应量，其实一直都很宽松，15年就有270万平，17年更是高达320万。”

    成池面色骇然：“所以说，其实17年云州房市刚需是回落的？按照客观规律，云州房价应该温和上涨？”

    “对。”

    小五哥点点头。

    “云城人口流入速度放缓，土地供应量宽松，在基本的供求关系层面上，房价不具备快速上涨动力。”

    “那为什么……”

    陌紫妍皱眉问，她对这方面不太敏感，一直以为云州房价上涨是跟随着全国、全社会的大趋势，此刻陡然听到不同的解读，有点难以置信。

    小五哥却没有直接解释，而是随口一转。

    “其实一线城市中有两个很好的例子：广深。”

    “广市房价始终低于深市，而人口流速基本相近，关键就在于土地供应增速。”

    “这种情况，其实体现的是一方政府对于发展的全盘考量，毕竟放出多少土地，当地商会做主。”

    “假设广市将土地供应卡得很紧，地价房价被同时推高，那么商会就可以获得更多的土地出让金。”

    “但是，与此同时，居民居住成本和工商企业经营成本，同样会被推高，从而降低城市的经济活力。”

    “如果居民和工商企业没有另外的选择，那么即使成本很高，他们仍然不会离去。比如帝都、魔都。”

    “可是如果存在着另外的选择，人口和企业就会迁移。”

    “那么广市就是这样，作为省会，不远处就有一个同等规模的特大城市，构成城市之间的直接竞争。”

    “糟糕的是，在整体竞争中，广市处于绝对劣势！如果再卡紧土地供应，会出现什么情况？”

    成池和陌紫妍恍然大悟，甚至想深一层，开始从政治角度理解广市商会的做法。

    两人都是人精，举一反三，很快明白云城从不卡紧土地供应的原因。

    人口流出、工商企业迁离，对城市的发展潜力会造成长