7月15号。

    沐阳在办公室看总部基地二期的建设规划方案。

    三千亩地，其中用于改善员工生活的土地面积有一千亩，这一千亩地是君方补偿星海集团，低价卖给星海集团的，实际也有h城z府的意思，想把星海集团留在h城，更想让星海集团加大投资。

    星海集团是纳税大户，去年实际纳税额约有十几个小目标（去年，星海集团的企业所得税是15%）。

    从今年开始，开始执行三年免企业所得税+三年半免企业所得税政策。

    企业税收除去企业所得税，还有其它税种。

    比如最大头的增值税，按照星海集团这么高的利润率，每一百亿元营业额可能会有七八十亿税前利润，那么增值税就有十个亿左右，再减去出口退税（星海集团出口占比不多），再算上其它税种，实际纳税也要缴纳七八个小目标。

    也就是说，哪怕星海集团目前处于企业所得税免税期，按照今年上半年一百多亿的营业额，实际纳税额可能要达到十亿元。

    正常来说，一家企业的实际纳税率约为年营收额的4%-7%左右（包括出口退税及各种政策，合理避税之后）

    （实际数据查询对比，比如江浙省百强企业2010年全年实现营业收入总额16260亿元，实际纳税总额为684.54亿元，4.21%！）

    但是，企业行业不同，各种税率都不一样，所需缴纳的税还有可能有些差异，而且企业所得税也不一样，有的需要缴纳，有的不需要，不能一概而论。

    这个4.21%，只是一个参数值而已，估计透税漏税的不少，正常纳税肯定不止这么低。

    比如几年后，喆利集团在2019年营业额为3285亿元，仅次于阿里的3768亿元。

    但是，喆利集团当年实际纳税额为396亿元，为江南省纳税大户，高于阿里的206亿元。

    这两家利润不错，有企业所得税缴纳，但有些企业利润不好，企业所得税少得可怜，如果亏本的话，甚至没有。

    星海集团的总部基地二期建设，有七百亩地用于建造员工住宅，一百亩用于建造幼儿院和小学，这八百亩地是住宅用地，而另外2200亩地是工业用地，还要划出两百亩地用来建造员工的休闲场所。

    这两百亩地用来建造员工休闲娱乐场所就有些擦边球的意思。

    工业用地可以盖员工宿舍，但有一定的占比，而且不能盖住宅楼进行销售。

    星海集团购买的工业用地价格不到三十万元一亩。

    住宅用地价格为市场价格的一半，均价为每亩350万元。

    星海集团所处位置比较偏，相同位置的小高层住宅楼毛坯房售价在每平方1.6万元左右，楼面价每平方约为4500元-6000元，按照2.5的容积率，每亩土地费用750万元到1000万元。

    如果是市区那种小高层住宅楼，目前每平方售价已经达到2.5万元，按照当年土地拍卖，每亩土地费用约为1500万元。

    如今，星海集团能够半价购买住宅用地，每亩400万元，800亩即32亿元，按照每套一百平方计算，可建一万三千多套住宅。

    按照z府的要求，这个住宅用地盖的楼房只能低价卖给员工，不能外售。

    每亩400万元，按照2.5的小高层容积率，楼面价约为2670元/平方米，包括精装修，综合成本能低到每平方7000元（地下车库建设和绿化成本都要均摊到每套房里）。

    按照沐阳的规划，算上利息，卖给员工的价格大概是每平方7500元左右（不同楼层会有差异），相当于市场价的43%左右。

    公司一半产权，员工一半产权，员工具有使用权。

    如果员工想投资房地产，那只能购买市区的房子。

    星海集团这个房子政策出来，肯定有员工考虑到产权问题，宁愿花更多的钱买市区的房子。

    这个政策有点像几年后，各城市为了吸引人才搞出来的人才房，比如温城的本科生七折买房、d类和e类人才六折买房。

    但最终还是没有多少人去买。

    问题在哪？